Altın fiyatlarındaki yükseliş, yatırımcıların gayrimenkule yönelmesine neden olarak konut fiyatlarını artırıyor. Kayıt dışı altın birikimi piyasayı etkilerken, arz-talep dengesizliği fiyatları yukarı çekiyor. Faiz politikaları ve ekonomik koşullar, bu süreci şekillendiriyor.
Altın Değer Kazandıkça Konut Fiyatları Neden Etkileniyor?
Türkiye gibi yüksek enflasyonla mücadele eden ülkelerde, servet sahiplerinin portföy tercihlerindeki değişiklikler sadece bireysel değil, makro düzeyde de önemli sonuçlar doğuruyor. Özellikle yastık altı olarak adlandırılan kayıt dışı altın stokunun değer kazandığı dönemlerde, bu birikimlerin gayrimenkul gibi fiziki varlıklara yönelmesi, emlak piyasasında hissedilir bir hareketlilik yaratıyor.
Merkez Bankası'nın 14 Mayıs 2025 tarihli blog yazısında yer alan analiz, bu dinamiklerin altını çiziyor. Yazıya göre, altın fiyatlarındaki yükselişin, konut ve otomobil gibi dayanıklı tüketim mallarının fiyatlarını da yukarı çektiği vurgulanıyor. Ancak bu artışlar, satış adetlerinde değil fiyat seviyelerinde kendini gösteriyor. Çünkü Türkiye'de konut arzı kısa vadede hızla artırılamıyor.
400 Milyar TL’lik Potansiyel: Altın Değeri Nerelere Akıyor?
Gram altının 2025 yılı başında 2.980 TL seviyesindeyken bugün itibarıyla 4.086 TL’ye yükselmesi, yaklaşık %37’lik bir artışa işaret ediyor. Merkez Bankası'nın Enflasyon Raporu'na göre Türkiye'deki yastık altı altın varlığının büyüklüğü yaklaşık 311 milyar dolara karşılık geliyor. Bu miktarın TL karşılığı yıl başında 1.097 trilyon TL civarındayken, bugün 1.5 trilyon TL seviyesine ulaşmış durumda. Aradaki yaklaşık 400 milyar TL’lik fark, teorik olarak konut piyasasına yöneldiğinde 80 bin adet konut alımına denk geliyor. Bu, bir ayda gerçekleşen toplam konut satışlarına yakın bir potansiyel demek.
Bu rakamlar, bireylerin fiziki altın birikimlerini nakde çevirerek konut gibi enflasyona karşı daha dayanıklı gördükleri varlıklara yönelme eğiliminde olduklarını açıkça gösteriyor. Ancak bu hareket, sınırlı arz nedeniyle fiyatlara yansıyor, satış hacmine değil.
Kayıt Dışılık ve Verisizlik: Merkez Bankası’nın Elini Zayıflatıyor
Merkez Bankası’nın çalışması, iller bazında altın mevduatları ile konut ve otomobil fiyatları arasındaki korelasyona dayanıyor. Altın mevduatının yoğun olduğu illerde, bu iki varlık sınıfında fiyat artışlarının daha belirgin olduğu görülmüş. Ancak bu veriler yalnızca kayıtlı altın mevduatlarını içeriyor. Oysa Türkiye’deki altın varlıklarının büyük bölümü hâlâ kayıt dışı, yani yastık altında bulunuyor.
Bu durum analizlerin isabet oranını azaltıyor. Kayıt dışı altınların iller bazındaki dağılımını göremediğimiz için, yalnızca bankacılık sistemindeki verilere dayanarak yapılan çıkarımlar sınırlı kalıyor. Olası etki çok daha güçlü olabilir; ancak bu etkinin boyutunu net biçimde ortaya koymak şu an mümkün değil.
Faiz Artışı Enflasyonu Baskılıyor mu, Körüklüyor mu?
Yüksek faiz politikası teorik olarak enflasyonu baskılamak için tercih edilse de, Türkiye’deki reel ekonomide bu mekanizmanın tersine işlediğine dair tartışmalar devam ediyor. Faizlerin yüksek seyretmesi, tasarrufların altın ve konut gibi varlıklara kaymasına neden olurken, bu durum hem fiyatların yükselmesine hem de talebin arzı aşarak piyasaları dengesizleştirmesine neden oluyor.
Nisan ayında açıklanan konut fiyat endeksine göre yıllık nominal artış %32,9 seviyesinde kaldı. Ancak aynı dönemdeki yıllık enflasyonun %36,5 olduğu düşünüldüğünde, konut fiyatlarında reel bazda %3,6’lık bir düşüş yaşanmış durumda. Altın fiyatlarındaki yükseliş olmasaydı, bu reel kayıp çok daha yüksek olabilirdi.
Altın Yatırımı Gayrimenkule Akıyor ama Riskler Devam Ediyor
Türkiye'de yastık altındaki altın birikimlerinin değeri artarken, bu kaynakların konut piyasasına yönelmesi fiyatları yukarı taşıyor. Ancak bu eğilim, yalnızca yatırımcıyı değil, konut sahibi olmak isteyen dar gelirli kesimi de zor durumda bırakıyor. Faizlerin yüksek kalması, ipotekli satışları sınırlandırıyor ve nakit gücü olanların konuta yönelmesini teşvik ediyor.
Kayıt dışılığın azaltılması, altın varlıklarının bankacılık sistemine kazandırılması ve arz-talep dengesinin gözetilerek emlak piyasasının daha sağlıklı işlemesi büyük önem taşıyor. Aksi takdirde, altın servetinin fiyatları yukarı çektiği ama konut satışlarının artmadığı bir “balon” ekonomisi riski gündemde kalmaya devam edecek.
